（章哥线下1对1真实咨询实录）

卖房不是割肉

(相关资料图)

换房的人，不算亏

01 她带来两个方案：卖和不卖

一对夫妻来的，孩子四岁多，2028年上小学。

手上有一套房，在石景山苹果园附近，顶层、没电梯。两个人的单位都在海淀，一个在甘家口，一个在五路居。

这房子一直出租，最近租期到了，就一直空着。隔壁同户型的挂出去小半年，也没租掉。

她手里其实攒了两个方案。

第一个：这套不动，再贷点款，买一套四百来万的，两头都占上。

第二个：把这套卖了，预算添一添，在海淀买一套既能住、孩子又能上学的。

她问，两个方案都能往哪里落。

02 先把"割肉"这个念头放下

她卡在哪儿，我一听就明白了。

买的时候买在了最高点，现在赔了一百五六十万。这个亏，她咽不下去。

可是，市场不同情这个。

你赔了多少、还了多少年贷款、当初首付凑得多难——接盘的人不会因为这些多掏一分钱。他凭什么因为你这十年不容易，就多给你加几万？

所以别在自己的情绪里内耗。真正该看的是：这笔钱换到别的地方，能不能更好。

从这个角度讲，只要是置换，就没太亏。

小换大，是赚；大换小，才可能有一部分叫亏。

03 房子不在多，留着才是最贵的

她那个"两头都占上"的方案，账得算清楚。

石景山这套留着，海淀这边只够买个小房子。一家四口挤着，老人偶尔来，还得再租一套。小的挤，远的空，两头都不落好。

更要紧的是还有本看不见的账：你盯着的是那点租金，市场盯着的是你的本金。

房子不在于多，在于每一套都有用。一套不好用、还一年年往下走的房，留着不是资产，是负担。

所以我的建议就一句：不管最后是买套占坑的小房子，还是买套能自住的三居，这套，先卖。

04 石景山为什么跌，跟学区没关系

她一开始是这么理解的：石景山没有学区溢价，所以跌的都是大盘的事。

我说，反了。

没有溢价，不等于跌得少。

一个地方扛不扛跌，看的是有没有人抢着接。学区好、地段好，流通就快，价格自然有人托着；没这个概念的地方，房源本来就多，新盘还一个劲地出，接盘的人只有那么几个。

跌起来，是没人接的。

她还说，我们楼下就是地铁，交通枢纽，按理说是个利好因素。

地铁的利好，早就计进当年的价格里了。市场每变一次，都给你反馈过一次。现在还这个价，就说明市场不认。

至于小区里的邻居说住着舒服、哪儿都方便——那不重要。每个人对自己的房子，都是带滤镜的。

05 圈就画在甘家口到八里庄这一段

她有个底线：孩子的学籍，得在海淀。

那就好办了。你们要的是自住加通勤，可以就画在甘家口到八里庄这个圈里，不用往外扩。

当然往羊坊店、翠微那边看也是个选择，不过通勤远了，住得也差了，总价还更高。为了学区的提升搭进去这些，不一定值。

就在这一段里挑吧。

定慧里小学，对理工附中南校区，对口直升四成；六一小学，对教进南（教师进修学校附属实验学校南校区），直升比例三成；八里庄小学，对首师大附中，还是四成。万泉小学曙光校区，对理工附中等学校，比例五成。

理工附小（原车道沟小学）是九年一贯，中学不错，小学一般，胜在省事，也值得看一眼。紫竹院二里沟那一片，也在圈里。

当然，这里也有牛小，海淀实验小学。

这个比例，折算下来差不多覆盖这边一半的小学了。可列为选择的不少。

06 房子怎么挑：八十分就可以定

最后说几句挑房的。

房龄别只看绝对值，要看相对值。这一片四环以内，早就没有新地块了，房子是一起变老的，新旧的差距没那么大。别拿石景山的新盘来比海淀的老楼。

功能比房龄重要。先满足住——两居还是三居，这是硬指标；有余力，再往新一点的方向走。

顶层便宜，卖的时候也便宜。便宜的那一截，将来一样得让出去。你要能接受爬楼，也确实够不上三居，那可以买；但别指望它将来好出手。

看房别等那个九十分的。八十来分，就可以定了。看得越多，越下不了手。

时间上不急。孩子28年上学，27年底到28年买都来得及，只要4月底之前拿到房本就行。卖倒是要快——空着的房子，越放越不值钱。

临走，她又说了一遍：这事在我们家，算是件大事了。

特别理解这句话的分量。一套跌了的房子，攥着舍不得，卖出去不甘心；孩子入学、两个人的通勤、往后九年的日子，全压在这一个决定上。换成谁，都得反复掂量。

可我见过太多家庭，都卡在同一个地方——不是不知道该往哪儿走，是舍不得承认那一笔已经过去了。房子跌下去的那一截，市场不会因为您不甘心就还给您。攥着不放，压住的是往后九年的选择。

当父母难，就难在这儿：没有人能替您保证哪条路一定对，可这一步，总得您先迈。

顺序比答案重要。先想清楚为什么换，再谈换到哪儿。房子是往前看的，日子也是——别让一套不好用的房子，替一家人做决定。

（全文完）

"章哥说买房"专注记录普通家庭的买房决策，不追风口、不写爽文，只想把每一笔账算明白。

如果你身边有朋友也在为孩子、为家人琢磨"该不该买、买哪里"，欢迎把这篇文章转给他/她。

#北京买房#北京房产#北京学区#北京升学#北京二手房#北京房产投资#北京升学规划#北京学区房