部分曾被视作二套而利率偏高的低风险客户，有望迎来利率下调。

8月25日，上海楼市再出新政。上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局等六部门联合印发《关于优化调整本市房地产政策措施的通知》（下称《通知》），新政自8月26日起施行，涉及住房限购、公积金、住房信贷、住房税收等6项调整。这是上海今年首次对房地产政策进行系统优化，其中公积金和房贷政策调整尤为引人关注。市场普遍认为，此次政策将有效释放购房需求，缓解购房者资金压力，尤其是改善性需求有望迎来集中释放。

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同日，央行上海总部发布通知称，对上海市商业性个人住房贷款利率定价机制进行调整，在利率定价机制安排方面，上海市商业性个人住房贷款利率不再区分首套住房和二套住房；银行业金融机构应根据本机构经营状况、客户风险状况等因素，合理确定每笔贷款的具体利率水平。

公积金政策全面优化，降低购房首付与贷款成本

此次上海新政在公积金使用上进行了多项突破，被业内称为近年来力度最大的优化。

一是提高公积金贷款额度。《通知》提出，对缴存人购买二星级及以上新建绿色建筑住房的，公积金（含补充公积金）最高贷款额度上浮15%。首套贷款额度从160万元提高至184万元，多子女家庭首套贷款额度从192万元提高至216万元；二套贷款额度从130万元提高至149.5万元。

上海易居研究院研究总监严跃进对记者表示，按此计算，家庭可增加24万元的公积金贷款额度，显著减轻贷款压力。结合上海对多子女家庭购房的优惠政策，公积金政策正发挥更大支持作用。

二是支持提取公积金支付首付款。购房者购买新建预售商品住房时，可按规定提取本人及配偶的公积金支付首付款。这意味着，首付款筹措渠道更灵活，筹款周期有望缩短。

中指研究院政策研究总监陈文静指出，截至目前，一线城市均已落地相关政策，预计未来更多城市跟进，进一步降低居民购房门槛。

三是“又提又贷”并行。新政允许购房者在提取公积金支付首付款的同时，仍可按规定申请公积金贷款，且额度不受影响。严跃进举例称，以一套总价500万元、首付比例15%的房源为例，购房者需准备75万元首付。如果提取夫妻双方的公积金支付首付款，将直接降低现金压力，同时贷款额度不受影响，大幅缓解购房者资金负担。

值得注意的是，上海将绿色建筑与公积金优惠挂钩。严跃进指出，当前绿色建筑占全市新房比重约60%，新政不仅惠及面广，也与“安全、舒适、绿色、智慧”的住房理念相呼应。

商贷不再区分首二套，房贷定价机制优化

除公积金外，商业性个人住房贷款政策调整也是一大看点。新政明确，银行在房贷定价机制安排方面不再区分首套和二套住房。贷款利率将结合市场利率定价自律机制、银行经营状况和客户风险状况等因素，合理确定具体利率水平。

业内人士指出，这意味着改善性住房需求将迎来直接利好。此前，二套房贷款利率高于首套，抑制了换房需求。新政实施后，二套房利率有望回落，与首套趋同。

据记者测算，若贷款100万元、期限30年，采用等额本息方式，二套房利率由3.45%降至3.05%，总还款额从161万元下降至153万元，月供减少约200元。

陈文静表示，上海此次将首套与二套房贷利率“并轨”后，银行不再区分首套、二套，而是根据客户风险状况在同一区间内定价。原先临港新片区及六个郊区执行二套LPR-25BP，核心区为LPR-5BP；新政统一降至LPR-45BP，直接减少了利息支出，显著减轻居民房贷负担。

“这将实实在在降低购房者的资金压力，释放被压抑的二套房改善需求。”严跃进认为，首套房和二套房的区分取消，将有助于二套房根据市场情况和房贷政策进行调整，客观上促进二套房利率下调。

购房需求释放仍取决于信心与利率策略

此次新政落地后，购房需求能否真正释放？业内认为，政策降低购房成本，但成交量能否大幅增加仍取决于居民购房信心和银行利率策略。当前居民杠杆率偏高，购房需求虽被压抑，政策能否激活信心是关键。

银行层面，房贷定价机制优化带来的挑战与机遇并存。业内分析称，银行间利率竞争或将加剧，同时对风险管理提出了更高要求，未来可能出现更灵活的浮动利率模式。

中国邮政储蓄银行研究员娄飞鹏对记者表示，房贷定价不再区分首套房和二套房，有助于降低居民购买二套房的成本，刺激购房需求，从而更好地稳定房价。对银行而言，在对房贷定价时不需要再区分首套房和二套房，而是根据借款人的资信状况等综合确定。

某股份行上海分行零售金融业务人士对记者表示，房贷利率不再区分首二套，对银行而言是新的挑战。“我们需要根据客户资质和风险评估，做更精细化的利率定价。但整体来看，市场竞争会更激烈，利率整体可能有下探空间。”

某大型银行个贷部门人士表示：“首二套取消区分，有助于改善型购房需求释放。未来利率定价将更加灵活，但银行会在风险管理框架内谨慎调整。”

分析人士指出，对银行而言，短期挑战在于风险识别难度上升，但长期或推动银行建立更精细化的客户分层与抵押物估值体系，差异化定价将更多依赖客户信用、收入稳定性与房产区域价值。例如，部分曾被视作二套而利率偏高的低风险客户，有望迎来利率下调；反之，风险较高的首套客户则可能被加点。

过去，上海房贷利率一直以住房套数为主轴定价。此前的标准是首套商业房贷利率为3.05%，等于LPR-45BP；核心区域二套房利率为3.45%，仅比LPR低5个基点，两者相差约40个基点。Wind数据统计显示，2016年至2022年，首套房利率区间在4.22%到5.09%，二套则在5.25%到5.57%，套数差异普遍在0.5至0.6个百分点之间。

此次上海新政取消首套与二套房贷利率差异，并要求银行结合“客户风险水平与自身经营状况”灵活定价。业内认为，未来银行定价的核心锚点或转向三大维度：一是客户个体的风险水平，包括信用评分、收入与负债比例以及职业稳定性；二是抵押物的质量，参考评估价与实际成交价之比、房屋年龄以及所处区域的流动性；三是市场环境，如LPR的波动幅度和区域供需关系。

购房者有望积极入市，咨询量回升

新政落地后，市场反应如何？记者第一时间采访了部分购房者、银行信贷经理及中介人士。一位股份行信贷经理告诉记者，咨询的客户明显增多，大多是已有一套房的客户，他们最关心首套二套利率拉平后房贷利率能否下降。

一位准备换房的购房者对记者说，原本二套利率高，全家一直观望，如今政策落地，打算加快置换节奏。另一位上海的刚需购房者则表示，公积金现在既能付首付又能贷款，资金压力一下子减轻了，让他有了立刻下定的冲动。

中介方面也给出同样的信号。多位门店经理反馈，政策公布后，新房和二手房的咨询量明显增加，改善型买家尤其活跃。业内人士判断，下半年上海楼市成交量有望温和回升，但房价快速上行的概率不大。

严跃进指出，新政将可能带来“量升价稳”的市场效果。新房供应节奏加快，二手房受政策提振，尤其是地段优越、户型合理、租金预期良好的房源，将率先回暖。

总体来看，从公积金“又提又贷”，到商贷首二套不再区分，上海新政在降低购房成本、释放需求、支持绿色住房等方面均有突破。业内人士预计，新政将在“金九银十”推动一轮成交高潮，对购房者而言，这是近年来最佳购房窗口期。